La finalidad de la fianza que se incluye generalmente en los contratos de alquiler de viviendas o locales comerciales, y cuya reglamentación viene recogida por el Decreto Legislativo N° 1177 en 2015 sobre el arrendamiento para vivienda, es la de “garantizar el cumplimiento, por parte del inquilino, de sus obligaciones arrendaticias”, y concretamente, la de devolver el inmueble arrendado, en las mismas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado al inicio del contrato de alquiler. Y normalmente su cuantía suele coincidir con la suma de dos mensualidades de la renta pactada en el contrato.
Fianza en los alquileres de inmueble
El propietario arrendador, tiene dos obligaciones reglamentarias con respecto a la fianza. Primero, el depositarla en una entidad oficial (Cámara de la Propiedad Inmobiliaria o entidad oficial destinada al efecto) mientras esté vigente el contrato de alquiler. Y segundo,devolverle la fianza al inquilino, una vez finalizado el arriendo y transcurrido un mes desde la devolución de las llaves. En este caso, lógicamente, previa la comprobación de que no existe ningún desperfecto o rotura en continente y/ó contenido del inmueble, cuyo importe de reparación o reposición, pueda compensarse por el propietario, con esa cantidad en su día entregada por el inquilino.
Si bien pues, la finalidad de la fianza es responder de los desperfectos que puedan ocasionarse en el piso o local contratado, actualmente se va extendiendo la posibilidad, que debe acordarse expresamente con el consentimiento concreto del propietario, de compensar la devolución de tal fianza, con la falta de pago de los dos últimos meses de estancia del inquilino en el inmueble. Para poder efectuar esa compensación, repetimos que debe estar de acuerdo expresamente el propietario, porque en realidad su aplicación supone que este último puede quedarse en una situación de cierta indefensión, ya que el inquilino evita el pago de los dos últimos meses de renta, y cuando devuelve las llaves y se va, puede haber dejado desperfectos y averías, de los que a posteriori, el propietario, difícilmente va a poder resarcirse, porque ya habrá perdido la fianza.
El criterio jurisprudencial, en los procedimientos de desahucio por falta de pago, es desestimar la solicitud de tal compensación, cuando el inquilino demandado la pide, y salvo que lo acepte expresamente el propietario, como hemos visto, porque no puede pretenderse compensar la fianza con la falta de pago de las mensualidades, cuando todavía, a la presentación de la demanda, no había terminado el contrato ni se había podido comprobar que no hubiese desperfectos o averías en el inmueble.
